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關于公開征求《吉安市住宅物業管理條例(草案修改稿征求意見稿)》意見的公告
來源:市人大常委會辦公室   作者:   發布時間:2019-08-21 10:23:27   點擊數: 打印本頁
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   2019年7月24日,吉安市四屆人大常委會第二十一次會議對《吉安市住宅物業管理條例(草案)》(以下簡稱條例草案)進行了審議。根據常委會委員審議意見和市人大城環委征集到的意見建議,市人大常委會法工委會同相關單位對條例草案進行了多次集中修改,形成了《吉安市住宅物業管理條例(草案修改稿征求意見稿)》。

    為增強立法的民主性和科學性,提高立法質量,現將《吉安市住宅物業管理條例(草案修改稿征求意見稿)》文本公布,公開征求社會各界、公民的意見和建議。歡迎社會各界積極參與,意見和建議請于2019年8月31日前以來電、來信、傳真、電子郵件等方式提出。

    聯系人:吉安市人大常委會法工委

    聯系地址:吉安市行政中心B座1221室

    郵政編碼:343000

    聯系電話:0796-8211226,8232786(傳真)

    電子郵箱:[email protected]

 

                             吉安市人大常委會辦公室

                                 2019年8月20日

 

吉安市住宅物業管理條例

(草案修改稿征求意見稿)

 

目  

第一章 總則

第二章  物業管理區域及配套設施設備

第三章  業主和業主自治

第四章 前期物業管理

第五章 物業管理與服務

第六章  物業的使用和維護

第七章  法律責任

第八章  附則

 

第一章 總則

第一條【目的依據】 為了規范住宅物業管理活動,提升物業服務水平,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和生活環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條【適用范圍】 本市行政區域內住宅物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理,是指住宅區內的業主,通過選聘物業服務企業或者自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,為業主提供服務,維護相關區域環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【政府職責】 市、縣(市、區)人民政府統一領導本行政區域物業管理活動的監督管理工作,建立物業管理工作聯席會議等綜合協調機制,督促有關部門依法履行監督管理職責,及時協調解決物業管理工作中的重大問題,將物業管理工作納入政府目標管理績效考核,并對街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理指導監督的工作經費給予保障。

具有行政管理職能的井岡山經濟技術開發區管委會、廬陵新區管委會根據市人民政府的規定,承擔前款規定的職責。

第四條【職責分工】 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門是本行政區域物業管理主管部門,負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。

其他相關職能部門應當按照各自職責,依法做好物業管理活動的監督管理和服務工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度,確定工作機構,落實工作人員,并依法組織和指導本轄區業主大會成立和選舉業主委員會,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,指導和監督轄區內物業管理項目的移交,征集物業服務企業信用信息,協調物業服務與社區管理、社區服務的關系,調解處理物業管理糾紛。

居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

第五條【物業管理信息服務平臺】 市、縣(市、區)人民政府應當建立并逐步推廣使用物業管理信息服務平臺,用于業主決策電子投票、物業管理相關信息公開和物業管理糾紛投訴處理等,推動物業服務企業、業主委員會逐步實施網絡化物業管理模式,引導業主參與公共事務、開展協商活動,提升物業服務質量和監督管理水平。

第六條【宣傳、培訓及行業自律】 市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當建立培訓制度,定期對街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主自治組織和物業服務企業等單位的相關人員進行物業管理法律、法規和業務知識培訓。

縣(市、區)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強物業管理法律、法規和相關政策的宣傳工作,增強業主實施自我管理的意識和能力。

物業管理行業協會應當加強行業自律管理,依法制定和組織實施物業服務企業自律性經營行為規范,推進物業服務標準化建設,促進行業健康有序發展。

第二章  物業管理區域及配套設施設備

第七條【物業管理區域明示】 住宅物業建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前,應當依法向物業所在地物業管理主管部門申請物業管理區域劃分登記。

建設單位出售新建住宅物業時,應當在商品房買賣合同中明示已進行登記的住宅物業管理區域的下列內容,并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府:

(一)物業管理區域的四至范圍說明及附圖;

(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;

(三)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量、位置和權屬;

(四)地下室(含人防地下室部分)、底層架空層、天臺等共用部位的名稱、位置、面積及權屬;

(五)物業管理用房的面積和位置;

(六)共用設施設備名稱及權屬;

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第八條【公共配套設施設備交付條件】  新建住宅物業管理區域內的公共配套設施設備,交付時應當具備下列條件:

(一)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視及電動自行車充電等設施設備按照規劃設計要求建成且達到國家、本省有關建設標準,供水、供電、供氣已安裝獨立計量表具;

(二)按照規劃設計要求生活購物場所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已建成;

(三)道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

(四)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備依照法律、法規規定取得合法使用手續,需要進行檢測的,還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格;

(五)消防車道、消防車登高操作場地、人防工程已設置顯著標志;

(六)法律、法規規定的其他條件。

第九條【配套設施設備產權界定】住宅物業建設項目土地使用權出讓前,規劃主管部門應當會同房地產開發主管部門對列入規劃的車位、車庫等配套設施的數量、位置、首次權屬登記等事項和電梯、二次供水、視頻監控等共用設施設備的配置、建設標準提出書面意見,并由規劃主管部門將其作為住宅物業建設項目國有土地使用權出讓合同的約定內容。

規劃主管部門在住宅物業建設項目規劃許可過程中,應當審查住宅物業基礎設施和公共配套服務設施的設計指標及其具體部位。

住宅物業開發項目實施前,房產、建設、規劃主管部門應當在向土地部門和房地產開發企業提供的《房地產開發項目建設條件意見書》中明確按照規劃設計要求建設的生活購物場所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等基礎設施和公共配套服務設施的建設要求和建成后的產權界定

第十條【業主共有物業】 住宅物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有,任何單位和個人不得擅自占有、處分:

(一)物業管理用房、門衛房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房;

(二)架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間;

(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地,電梯、天線、照明、消防設施、路燈、溝渠、池、井,公益性文體設施等共用設施設備和場地;

(四)建設單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主共有的物業;

(五)其他法律、法規規定屬于全體業主共有的設施設備和相關場地。

建設單位應當按照商品房買賣合同的約定,為業主完善住宅物業管理區域內的配套設施設備和相關場地。

第十一條【物業管理用房】住宅物業建設單位應當按照下列規定在物業管理區域內配置并移交物業管理用房:

(一)按照物業總建筑面積不少于千分之二的標準提供,最低不少于一百二十平方米(其中,業主委員會辦公用房面積最低不少于二十平方米);

(二)具備通風、采光條件和水、電使用功能,且為地面以上的獨立成套裝修房屋;

(三)沒有配置電梯的物業管理用房所在樓層不得超過四層;

分期開發的新建住宅物業尚未建設物業管理用房的,應當在本期住宅物業交付使用前提供不低于規劃用于物業管理用房面積的房屋作為物業管理臨時用房。在后期建設的物業管理用房交付前,臨時用房不得銷售。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主,無償專用于物業管理、服務工作,不得挪作他用,不得擅自變更位置,也不得分割、租賃、轉讓和抵押。物業交付時,物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管。

自然資源主管部門應當在辦理不動產權屬首次登記時,在不動產登記簿中注明物業管理用房面積和房號以及物業的其他共有部分,但不頒發產權證書。業主有權查詢。

第十二條【車位、車庫】  建設單位按照規劃設計條件和配置標準建設的用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位應當在商品房銷售現場和物業管理區域顯著位置公示本物業管理區域內規劃配建的車位、車庫及租售方案,明確車位、車庫的配置比例、數量、位置和權屬,并報住房和城鄉建設主管部門備案。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前,以書面形式告知本物業管理區域全體業主,并公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。

第十三條【車位、車庫出租】出租規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的,應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。業主、物業使用人需要承租尚未處置且空置的規劃用于機動車停放的車位、車庫的,建設單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余規劃車位、車庫的,出租給其他人的,其租賃合同期限不得超過六個月。

第十四條【人防工程的使用維護】住宅物業管理區域內依法配建的人民防空工程,平時用作停車位的,應當按照規劃設計文件在實地標注,設置顯著標志,并面向本物業管理區域內的業主、物業使用人開放。建設單位不得將停車位出售、附贈,法律、法規另有規定的,從其規定。

地下人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當按照有關規定,用于人民防空工程設施的日常維護管理和停車管理的必要支出。

物業管理區域內地下人防工程平時可以委托物業服務企業維護管理,受委托單位應當按照相關維護管理規定,確保人民防空工程設施處于良好狀態。

第三章 業主和業主自治

第十五條【業主】房屋的所有權人為業主。業主身份的確認,以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

業主應當按照《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等法律、法規的規定,行使權利,履行義務。業主不得以放棄業主權利為由不履行業主義務。

第十【業主大會】  一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起設立,履行《江西省物業管理條例》第十五條規定的業主大會職責。

業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同實施管理。

第十七條【首次業主大會】  住宅物業管理區域內,房屋出售并交付的建筑總面積達到百分之五十以上的,建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同縣(市、區)人民政府物業主管部門依法組織成立業主大會會議籌備組,組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。

建設單位或者其委托的物業服務企業應當依法向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議必要的資料。建設單位、物業服務企業未依法報送或者建設單位注銷的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構申請查詢,不動產登記機構應當無償提供。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在辦理不動產首次登記前將首次業主大會會議籌備經費交至市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門設立的專用賬戶,供首次業主大會會議籌備組使用。老舊住宅物業首次業主大會會議的籌備經費由縣(市、區)人民政府承擔。

十八條【業主大會會議程序及要求】  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定組織召開,每年至少一次。經百分之二十以上的業主提議,發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,應當組織召開臨時會議。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過物業管理信息服務平臺、移動通訊等電子信息形式召開。討論的事項需要表決的,按照有關法律、法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。在確保業主意思表示真實、有效的前提下,可以通過物業管理信息服務平臺、手機短信、電子郵件以及QQ、微信等電子信息方式進行實名投票表決。

召開業主大會會議,應當將會議時間、表決事項、投票權數計算規則和法律后果(含業主未參與表決情形)等情況于會議召開十五日前予以公示通知全體業主,并及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會。業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議,委托書應當載明委托事項、權限及期限。

業主大會通過的管理規約、業主大會議事規則和其他決議、決定,對全體業主具有約束力,業主不得以未參加業主大會會議為由拒絕執行。

第十九條【業主代表大會】 業主大會通過的議事規則規定成立業主代表大會,并明確授權事項的,可以成立業主代表大會。業主代表大會履行業主大會的職責。成立業主代表大會的,應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

業主代表大會由業主推選的業主代表和未推選業主代表的業主組成。業主代表的名額按照業主總人數的一定比例確定,由業主以幢、單元、樓層等為單位按照比例推選產生。業主代表一般不少于三十人,每推選單位至少有一名業主代表。業主代表根據業主的授權事項行使業主權利。業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。

  業主代表參加業主大會會議三日前,應當書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的,表決票應當經本人簽名,由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表不能參加業主大會會議的,其所代表的業主應當另行推選。業主撤銷對所推選的業主代表授權的,應當書面通知業主委員會。

    業主代表大會作出決議后,業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于十五日。

第二十條【業主大會會議規則】  業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,方為有效。

業主大會對法律、法規或者管理規約規定應當由業主共同決定的事項作出決定的,必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。臨時管理規約或者業主大會議事規則可以約定,業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過,但不足法定票數的,可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。規定期滿,應當將未與會業主回復情況予以公示。未書面回復的,視為同意與會多數業主表決意見。

業主大會對籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定的,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。臨時管理規約或者業主大會議事規則可以約定,逾期不參加投票業主的專有部分建筑面積和人數計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業管理區域內建筑物總面積的過半數和業主總人數的過半數。

臨時管理規約或者業主大會議事規則約定本條第二款、第三款表決規則的,建設單位應當在售房時向物業買受人提示該表決規則,業主大會籌備組或者業主委員會應當在業主大會會議召開前向業主提示該表決規則,如實記錄業主參加投票情況,并公示因逾期未參加投票而計入已表決多數方的業主名單。

第二十一條【業主委員會】 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,負責執行業主大會會議決定的事項,履行《江西省物業管理條例》第十九條規定的職責。業主委員會成員由五至十一人的單數組成,每屆任期三至五年,可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會應當在業主大會成立之日起三十日內,就業主大會成立事項向物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,備案證明應當載明業主大會名稱,業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。業主委員會符合非營利法人登記條件的,可以向物業所在地縣(市、區)人民政府民政部門申請登記。

業主委員會應當依法刻制業主大會和業主委員會印章,印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別。業主大會印章應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定使用,業主委員會印章應當經全體委員半數以上簽字同意方可使用。

業主委員會不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

第二十二條【業委會成員要求】 業主委員會成員應當由具有完全民事行為能力,奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強,有一定的組織能力和協調溝通能力,能保證必要工作時間的本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表業主擔任。

業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會成員:

(一)本人及其配偶、直系親屬與本物業管理區域物業服務企業有利害關系的;

(二)未按照物業服務合同約定交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;

(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;

(四)索取、非法收受建設單位、物業服務企業利益的;

(五)已擔任其他物業管理區域業主委員會成員的;

(六)有不良信用記錄情節嚴重的;

(七)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則,或者其他不宜擔任業主委員會成員情形的。

鼓勵符合業主條件的居(村)民委員會成員通過法定程序參與業主委員會成員選舉。

第二十三條【業主委員會會議程序】 業主委員會按照業主大會的決定及議事規則召開會議,應當于會議召開七日前將會議議程予以公示,聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當作書面記錄,應當有過半數的成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意。

業主委員會會議作出的決定事項,應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章,并自作出決定之日起三日內將決定事項予以公示。

第二十四條【業主委員會信息公開制度】  業主委員會應當建立信息公開制度,及時向業主公示下列信息:

(一)業主大會議事規則、管理規約;

(二)業主大會和業主委員會決定;
  (三)物業服務合同;

(四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況;

(五)專項維修資金的籌集、使用和物業服務費用收繳情況;

(六)物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況;

(七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員工作補貼詳細情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第一至四項規定的事項應當持續公示;第五至七項規定的事項,業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于十五日。

業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會、物業服務企業等應當配合,并予以解釋、答復。

業主委員會未按照本條規定進行公示的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公示,并通告全體業主。

 第二十五條【業主委員會禁止行為】  業主委員會不得有下列行為:

(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,與物業服務企業簽訂物業服務合同;

(六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;

(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。

第二十六條【業委會成員資格終止】 業主委員會成員不再具備業主身份,不具備完全民事行為能力或者因疾病等原因喪失履行職務能力,以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的,以及符合管理規約、業主大會議事規則約定的其他資格終止條件的,其成員資格自行終止。

業主委員會成員有下列情形之一的,業主委員會應當決定中止其成員資格,并予以公示,提請下一次業主大會會議終止其委員資格:

(一)利用業主委員會成員身份牟取不正當利益,損害業主合法權益的;

(二)不履行業主委員會成員職責,無故連續缺席業主委員會會議三次以上的;

(三)拒不履行業主義務,拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業管理其他相關費用的;

(四)在物業管理區域違法搭建建筑物、構筑物,非法侵占業主共有部位、設施設備及場地,以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的;

(五)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會未按照前款規定中止相關成員資格的,物業所在地的物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實后,應當責令該成員暫停履行職務。

業主委員會成員資格終止的,應當自終止資格之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

第二十七條【業主委員會換屆】 業主委員會應當于任期屆滿六十日前召開業主大會會議進行換屆選舉;無正當理由逾期未換屆的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調督促其限期換屆選舉或者組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

新一屆業主委員會產生后,原業主委員會應當在十日內,將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業主所有的財物,移交給新一屆業主委員會。新一屆業主委員會未產生的,移交給居(村)民委員會代管。拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交,公安機關應當依法協助。

新一屆業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核,審核時可以邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會進行核查,也可以委托第三方進行審計。審核結果應當予以公示,公示期限不少于十五天。

第二十八條【財務管理和工作經費】  業主委員會應當建立規范的財務管理制度,對專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費按照財務要求分別建賬管理,并對原始憑證及相關會計資料妥善保管。

業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,可以由業主分攤,也可以從物業共用部位和共用設施設備經營收益中列支,籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定,并報物業所在地的物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

有條件的物業管理區域,業主大會可以決定給予業主委員會成員一定的補貼,也可以決定聘請業主委員會專職工作人員。

第二十九條【物業管理委員會的產生】 住宅小區不具備成立業主大會條件的,或者具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織成立物業管理委員會,代行業主委員會的職責。

物業管理委員會人數應當為五至十一人的單數,由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會、公安機關、建設單位等派員組成,其中業主成員人數應當超過總人數的百分之五十。物業管理委員會應當自成立之日起三十日內,將成立情況書面告知縣(市、區)物業管理行政主管部門。

物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責,并在七日內與業主大會辦理移交手續后由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面公告解散。

第三十條【業主救濟程序】  業主大會、業主委員會作出的決定和管理規約、業主大會議事規則,應當符合法律、法規的規定,對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門書面提出撤銷申請。

縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到申請之日起十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并及時向全體業主通告。

第三十一條業主自行管理 經業主大會決定,可以對物業管理區域實施自行管理。實施自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式以及管理責任的承擔等事項共同作出約定,并報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會。

第四章 前期物業管理

第三十二條【建設單位負責前期物業】  在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當依法選聘前期物業服務企業,簽訂書面前期物業服務合同,實施前期物業管理服務。

 前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務企業約定,一般不超過三年。合同期限屆滿后,建設單位未續聘或者另聘物業服務企業,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內顯著位置公告。

第三十三條【前期物業服務合同和臨時管理規約】 市人民政府物業管理主管部門應當制定前期物業服務合同和臨時管理規約示范文本。建設單位銷售新建房屋前,應當參照示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約;建設單位修改示范文本的,不得侵害物業買受人的合法權益;涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。

建設單位銷售新建房屋時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同的附件,向物業買受人明示并予以說明。物業買受人應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認,并受其約束。

第三十四條【前期物業備案】 建設單位、物業服務企業應當自簽訂前期物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內,持下列資料向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案:

(一)中標通知書或者物業管理主管部門同意采取協議方式確定物業服務企業的文件;

(二)前期物業服務合同、臨時管理規約;

(三)企業營業執照;

(四)法律、法規規定的其他資料。

第三十五條【前期物業服務履約保證金】 前期物業實行履約保證金制度,專項用于前期物業服務企業擅自退出后的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。具體管理辦法由市人民政府另行制定。

第三十六條【首次承接查驗】 新建物業交付前,建設單位與物業服務企業應當在屬地物業管理主管部門的監督下,對物業共用部位、共用設施設備進行首次承接查驗,可以邀請業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加,必要時可以聘請相關專業機構協助進行。

物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的,由建設單位承擔。  

第三十七條【承接查驗移交】 在辦理物業承接查驗手續時,建設單位應當在物業所在地物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下,向物業服務企業移交物業管理用房和下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備清單和買賣合同復印件以及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)房屋測繪報告;

(六)物業管理所需要的其他資料。

未能移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,書面承諾補交的具體時限,最長不超過十日。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起三日內,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。未成立業主委員會的應當移交給所在地社區居民委員會暫時管理。

第三十八條【承接查驗整改】 物業承接查驗時,物業服務企業發現共用部位、共用設施設備與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者存在質量安全隱患的,應當書面告知建設單位,并向物業所在地物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府報告有關情況,建設單位應當及時整修并組織物業服務企業復驗。

承接查驗后,建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。

建設單位不得將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

物業交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。

第三十九條【承接查驗情況備案及公示】 自物業交接后三十日內,物業服務企業應當將承接查驗情況和建設單位整修情況以及下列資料在物業管理區域內進行公示,并書面報告物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

(一)物業承接查驗協議;

(二)建設單位移交資料清單;

(三)物業承接查驗記錄;

(四)物業交接記錄;

(五)其他與物業承接查驗有關的資料。

物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權查閱、復印。

第四十條【前期物業空檔期管理】 前期物業管理期間,物業服務企業退出的,新物業服務企業進入前,由建設單位承擔相應管理責任。建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任且尚未成立業主大會的,物業服務企業退出物業管理區域三個月前應當書面告知業主及物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業服務企業退出前,依法組織業主決定管理模式。

第五章 物業管理與服務

第四十一條【選聘物業服務企業】 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。

業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,可以依照招標投標法律、法規的規定,通過本市統一建立的物業管理招標投標平臺或者其他公開招投標的方式組織招標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將擬選聘物業服務企業的基本情況、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式、違約責任等內容予以公示,并根據業主意見對公示內容調整后,提請業主大會決定。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主大會選聘物業服務企業進行監督指導。物業管理主管部門應當提供參與選聘或者投標的物業服務企業信用等級信息。

第四十二條物業服務合同內容 業主大會或者經業主大會授權的業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當包含下列基本內容:
  (一)物業管理區域范圍、基本情況和項目負責人;  

(二)合同期限;

(三)物業服務內容、標準、收費價格和收取辦法;  

(四)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
  (五)物業服務質量評估方式;

(六)調整物業服務收費的約定;

(七)利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法;

(八)物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(九)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(十)物業使用中對禁止行為的勸阻、制止、報告等管理措施;
  (十一)物業服務檔案和物業檔案資料的保管;

(十二)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;

(十三)與物業服務有關的其他事項。

物業服務的具體項目和服務標準,按照合同約定。物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身財產安全防范方面的義務和責任作出約定。當事人就人身財產安全防范方面有特殊要求的,應當在合同中約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十日內,向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案。物業管理主管部門應當自物業服務合同備案后七日內將備案情況告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

四十三條【物業服務企業的權利】 物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利:
  (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理;
  (二)依照國家、省和市有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費;
  (三)勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為;
  (四)法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。
第四十四條【物業服務企業的義務】 物業服務企業應當按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務,履行下列義務:

  (一)按照物業服務合同和國家、省、市有關物業服務的規范提供物業服務;

  (二)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修,并將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等在物業管理區域內醒目位置予以公示;

  (三)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,為業主、物業使用人提供免費查詢服務;

  (四)按照法律、法規規定和物業服務合同約定,落實消防、安防人員和措施,確保消防、安防監控設施正常使用,做好物業區域內的安全防范工作;

 (五)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負責物業管理區域內的垃圾清運,維護物業管理區域的環境衛生;

  (六)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;

  (七)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

  (八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

鼓勵物業服務企業拓展服務范圍,滿足業主日益增長的多元化生活服務需求,為業主提供專有部分專項服務或者特約服務工作。

物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

  第四十五條【物業服務合同屆滿】  業主委員會應當在物業服務合同期滿三個月前組織召開業主大會會議,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。

業主大會決定續聘且物業服務企業接受的,業主委員會與物業服務企業在物業合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

業主大會決定重新選聘物業服務企業的,原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目,但與業主委員會另有約定的除外;退出物業管理區域前,應當維持正常的物業管理秩序。

物業服務合同屆滿后,業主大會未作出續聘或者重新選聘物業服務企業決定,原物業服務企業按照合同繼續提供服務的,原物業服務合同應當繼續履行。在合同繼續履行期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知對方。

第四十六條【物業服務企業交接】  物業服務合同依法解除或者終止時,物業服務企業在應當按照法律、法規規定和合同約定辦理退出手續,并移交下列資料:

(一)本條例第三十五條規定的物業承接查驗資料;

(二)《江西省物業管理條例》第五十三條規定的物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案;

(三)物業管理用房和物業服務期間業主出資配置的固定設施設備;

(四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

(五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

物業服務企業與業主委員會辦理交接時,交接各方應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下,對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀進行確認。

物業服務企業拒不退出物業管理區域或者不辦理移交手續的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其退出或者辦理移交手續,公安機關應當依法協助。

第四十七條【物業服務費用承擔】  已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的房屋,物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件,并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的,買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的,所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

建設單位出售住宅物業時,不得向物業買受人承諾減免物業服務費;已作出物業服務費減免承諾的,應當向物業服務企業支付相應的物業費

業主應當按照物業服務合同的約定,及時足額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。對經兩次上門催交仍不交納物業服務費的業主,物業服務企業、業主委員會可以在物業管理區域顯著位置公示督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法提起訴訟。

物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量。物業服務合同未約定或者未經業主大會、業主委員會同意,物業服務企業自行提供的服務,不得向業主收取費用。

    第四十八條【物業服務標準和收費】物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,由建設單位或者業主大會與物業服務企業參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況,根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

市人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務等級標準,價格主管部門應當會同市物業管理主管部門根據物業服務等級標準制定相應的物業服務收費參考價格,定期向社會公布。物業主管部門、價格主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量、收費項目、收費標準的監督檢查。

建設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量表具。物業服務企業應當定期公布共用場地、設施設備消耗的水、電數量、單價、金額,并按照實際費用和合同約定的方式由全體業主分攤。

電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費用的,物業服務企業應當單獨列帳,按照實際費用和合同約定的方式向業主分攤。

第四十九條【物業服務收費調整】 物業服務企業不得在合同履行期限內擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當在物業管理區域內公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料,經依法召開業主大會獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,與建設單位或者業主委員會簽訂補充協議。

物業服務企業違反規定或者物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主有權拒絕。

第五十條【物業服務信息公示】 物業服務企業應當將下列信息予以公示,并及時更新:

    (一)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

    (二)物業服務企業項目負責人姓名、聯系方式、物業服務投訴電話等;

(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(四)業主交納物業服務費用和公共水電費用每月分攤情況以及物業共用部位和共用設施設備經營收益和使用情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

    (六)其他應當公示的信息。

前款第一至三項規定的事項應當持續公示;第四、五項規定的事項,物業服務企業每半年公示一次,公示期不少于十五日。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復,并根據業主要求提供合同、賬務、票據等資料查詢。

第五十一條【物業企業禁止行為】 物業服務企業不得有下列行為:

(一)違反物業服務合同約定,減少專業人員數量和物業服務面積,降低物業服務質量和標準;

(二)未經業主大會同意,擅自提高物業服務收費標準;

(三)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人;

(四)擅自物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的;

(五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;

(六)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;

(七)未經業主大會同意,擅自改變物業管理用房的用途;

(八)法律、法規禁止的其他行為。

第五十二條【物業主管部門監管】 市人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務企業信用管理制度,對物業服務企業及物業服務項目負責人從事物業服務活動實施動態監督管理,定期對物業服務企業及物業服務項目負責人開展信用評價,定期向社會評價結果,并提供查詢。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。

縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當定期對物業服務企業服務質量進行考核,聽取業主和業主委員會的評價意見,將評價意見作為物業服務企業服務質量考核的內容,根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況進行綜合評價,并向社會公布考核結果。

物業服務企業應當定期向物業管理主管部門報送信用檔案信息、統計報表等資料。

第五十三條【物業服務企業服務項目監管范圍】 物業服務活動的下列事項應當納入物業服務項目動態監督管理范圍,監督管理情況應當作為物業服務企業信用評價的重要依據:

(一)物業服務合同、物業承接查驗等備案情況;

(二)信息公示情況;

(三)履行物業服務合同情況;

(四)物業服務各項記錄情況;

(五)裝飾裝修管理和安全防范情況;

(六)履行告知義務情況;

(七)處理報修、投訴情況;

(八)配合籌備業主大會、提供相關材料情況;

(九)其他需要監督檢查的事項。

第六章  物業的使用和維護

第五十四條【物業使用人信息登記】 交付房屋時,業主應當向建設單位、業主委員會或者物業服務企業登記業主本人相關信息,并留存緊急狀況聯系人的聯系方式。

業主轉讓或者出租物業時,應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人,對物業服務費用的結算和交納作出明確約定并告知業主委員會、物業服務企業相關情況。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內,采取書面報告、手機短信、電子郵件等有效方式將物業產權轉移情況、受讓人姓名、聯系方式等相關信息告知業主委員會或者物業服務企業。

除有關國家機關依法調取外,未經業主、物業使用人書面同意,業主委員會、物業服務企業不得向其他單位和個人出售或者提供業主、物業使用人的個人信息。

第五十五條【改變住宅規劃用途】  住宅物業交付后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規和業主公約或者管理規約外,影響相鄰人合法權益的,應當經有利害關系的業主同意,并依法辦理有關手續,同時告知業主委員會和物業服務企業。

第五十六條【物業管理區域禁止行為】  物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物,違法挖掘地下空間,破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (三)改變設計圖紙確定的衛生間、廚房位置,將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

  (四)擅自改變按照規劃建設的公共建筑和公用設施設備用途;

  (五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;

(六)擅自利用物業公用部位、公用設施設備進行經營;

(七)堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者超荷載存放物品;

    (八)夜間(晚20時至晨8時)和午間(12時至14時)在交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的裝飾裝修活動,或者發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲;

(九)損壞或者擅自停用消防設施和器材,占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道;

(十)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物,高空拋物;

(十一)違規飼養動物,影響物業管理區域環境衛生和業主正常生活;

  (十二)亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行;

(十三)法律、法規和臨時管理規約或者管理規約禁止的其他行為。

  違反前款規定的,業主、物業使用人有權勸阻并通知業主委員會、物業服務企業;業主委員會、物業服務企業應當及時制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當在二十四小時內報告物業管理主管部門或者有關主管部門。

第五十七條【裝飾裝修管理】 業主、物業使用人進行物業裝飾裝修,應當在住宅裝飾裝修工程開工前與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。

裝飾裝修管理協議應當對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調外機安裝以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定,明確禁止行為和注意事項。業主、物業使用人拒不裝飾裝修管理協議的,物業服務企業可以按照有關規定禁止裝飾裝修施工人員和車輛進入物業管理區域。

物業服務企業應當將業主、物業使用人裝飾裝修的時間、地點等情況在其所在樓棟顯著位置公示,并加強對裝飾裝修活動的現場巡查,業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

房屋裝飾裝修損壞共用設施設備、污染共用部位的,由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業主或者物業使用人不修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務企業代為修復、清潔、恢復原狀,所需費用由業主或者物業使用人承擔。

第五十八條【車輛停放管理】  物業管理區域內,經業主大會同意,可以利用共用部位或者場地劃定車位、停放車輛并收取合理費用。停車方案由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業共同擬定,規劃、公安交警、消防部門應當對消防通道劃定、警示標志設置等予以指導。

物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等,不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業服務企業應當加強巡查,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告有關主管部門。

第五十九條【專業經營單位施工要求】 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位在物業管理區域內的新增、養護、維修和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的,應當在施工十五日前,與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后,方可施工。物業服務企業應當對施工情況進行監督。

第六十條【投訴舉報制度】 縣(市、區)人民政府物業管理、城市管理、自然資源、發展改革、公安、應急管理、消防救援、生態環境、市場監管等主管部門,應當按照各自職責,加強物業管理區域內物業服務收費、房屋使用、治安秩序、消防、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理,并在物業管理區域內顯著位置公布工作職責、投訴方式,依法處理物業管理區域內的違法行為,并應當自收到之日起十五個工作日之內將調查或者處理結果答復投訴人。

第六十一條【共有物業的使用和收益】 利用物業管理區域內的公共道路、公共場地等共用部位和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營所得收益扣除成本和約定的報酬后屬于公共收益,歸全體業主共有。公共收益應當專戶存儲,單獨列賬,不得擅自挪用。

前期物業服務期間,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,公共收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同或管理規約中約定。

業主大會成立后,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,業主委員會應當制定本物業管理區域公共收益具體使用管理辦法并經業主大會表決通過。

經業主大會決定,公共收益可由物業服務企業代管或者業主委員會自行管理。業主委員會委托物業服務企業代為管理經營的,應當簽訂委托合同,支付管理報酬。公共收益中應當納入住宅專項維修資金部分,按年度交存。

在前期物業服務期間,物業服務企業應當每半年公示物業共用部位、共用設施設備使用、收益情況。

第六十二條【物業維修】 建設單位應當依照《江西省物業管理條例》的有關規定繳納物業質量保修金,按照國家規定和合同約定的保修期限、范圍,承擔物業的保修責任,并在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

物業保修期屆滿后的維修、更新、改造責任和費用,按照下列規定承擔:

(一)業主專有部分由業主承擔;

(二)業主共用部位、共用設施設備,由共用業主負責,費用從住宅專項維修資金中支付;不足部分,由相關業主按照專有部分建筑面積分攤;屬于人為損壞的,費用由責任人承擔;

(三)物業管理區域內的供水、供電、供氣等專業經營設施設備部分,業主專有部分的,由業主負責維修,并承擔費用;業主專有部分之外的,由相關專業經營單位負責維修,并承擔費用。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當及時維修養護。相鄰業主應當提供便利。

第六十三條【應急維修】 物業保修期滿后,發生下列影響房屋安全使用等緊急情況的,可以采取應急維修:

(一)電梯故障危及人身安全的;

(二)二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用的;

(三)共用消防設施中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障的;

(四)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏,或者地下室發生積水,嚴重影響業主房屋正常使用的;

(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的;

(六)房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂,嚴重危及房屋安全的;

(七)發生其他緊急情況,影響房屋安全使用的。

前款規定的緊急情況經物業管理主管部門核查屬實,確需使用住宅專項維修資金進行應急維修的,可以不經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,使用該物業管理區域內專有部分內業主的住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金的具體管理辦法,由市人民政府另行制定。

第七章  法律責任

    第六十四條【行政處罰從上位法規定】  對違反本條例規定的行為,法律、行政法規和本省的地方性法規已有處罰規定的,從其規定。

第六十五條【建設單位法律責任】違反本條例的規定,建設單位有下列行為的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,按照下列規定予以處罰:

(一)未按照規定配置必要的物業管理用房,或者未將物業管理用房移交物業服務企業使用的,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款;

(二)未交存首次業主大會籌備經費的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府,或者未按照規定提供有關資料的,處兩千元以上一萬元以下罰款。

    第六十六條建設單位、物業服務企業未履行承接查驗義務法律責任】  建設單位、物業服務企業違反本條例第三十六條規定,未履行承接查驗義務的,由物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

  建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益的,由物業管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十七條【物業服務企業法律責任】 物業服務企業違反本條例規定,由縣(市、區)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照下列規定進行處罰:

(一)未按照規定交存前期物業服務履約金的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(二)未按規定及時公示有關信息或者公示信息失實的,或者未及時報送信用檔案信息、統計報表等資料,處五千元以上一萬元以下罰款;

(三)對物業管理違法行為未予以勸阻、制止,或者未及時報告有關主管部門的,可以處一千元以上五千元以下罰款;

(四)物業服務企業不履行物業服務合同約定擅自停止服務,或者物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十八條【違規使用物業法律責任】  業主或者物業使用人違反本條例第五十六條第一款規定,給他人造成損失的,依法承擔民事責任。有下列情形之一的,由相關行政主管部門按照下列規定進行查處:

(一)違反第一項、第二項、第三項規定的,由城市管理主管部門依法查處;

(二)違反第四項、第五項、第六項規定的,由物業管理主管部門依法查處;

(三)違反第七項、第八項規定的,由公安機關依法查處;

(四)違反第九項規定的,由消防主管部門依法查處;

(五)違反第十項、第十一項規定的,由環境衛生主管部門依法查處;

(六)違反第十二項規定的,由城市管理行政執法部門責令改正,拒不改正或者駕駛人不在現場的,對機動車駕駛人處二十元以上二百元以下罰款,對非機動車駕駛人處五元以上五十元以下罰款。

第六十九條【管理部門責任】  物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關部門及其工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由相應機關責令改正,對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)未依法指導籌備、組織成立業主大會的,或者干預、阻撓業主委員會選舉的;

  (二)未按照規定公布投訴、舉報受理方式,或者對物業管理活動中的投訴、舉報不及時受理、辦理的;

  (三)發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告,不及時依法處理的;

  (四)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的行為。

第八章  附則

    第七十條【實施要求】 本條例正式實施后一年內,市人民政府應當根據本條例和國家、省有關規定出臺實施細則或者單行辦法。

  本條例規定的臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同和裝飾裝修管理服務協議的示范文本,由市物業管理主管部門制定。

第七十一條【名詞解釋】本條例下列用語的含義:

(一)公示,是指在物業管理區域的公告欄及其他顯著位置和物業管理信息服務平臺公開張貼、發布信息。

(二)物業使用人,是指承租人或者以其它合法方式使用物業者。

第七十二條【施行時間】 本條例自日起施行。


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